Un fascino da "piccola Toscana" con un ampio margine di potenzialità inespresse. Questo il biglietto da visita, anche in chiave internazionale, della Franciacorta, la zona di colline e vigneti tra Brescia e l'estremità sud del Lago d'Iseo, che sta vivendo un mercato abitativo mai come in questo momento "a due velocità".Da un parte c'è il grosso dell'offerta, concentrata su immobili di fascia media, in fase di stagnazione per volumi di vendita e che sta perdendo terreno in fatto di prezzi. Dall'altra ci sono gli immobili di pregio e le proprietà super esclusive, dove si respira tutt'altra aria, ma che se sommate non rappresentano una fetta oltre il 10-15% delle compravendite totali chiuse.
«Sul segmento che va indicativamente dai 400mila al milione di euro le richieste non mancano», racconta Margherita Bombardieri, agente Engel & Völkers da circa un anno operativa nell'area Franciacorta e lago d'Iseo. Il grosso della domanda arriva soprattutto dalla clientela "locale" (compresi bresciani o milanesi in cerca di prima o seconda casa) e si concentra sulle cascine e sulle abitazioni d'epoca (ristrutturate o da ristrutturare ad hoc) che si trovano in località come Erbusco, Cortefranca, Adro, Iseo e Rovato (quest'ultima al limite della Franciacorta, ma a livello logistico comoda da raggiungere da Brescia o Milano). In alternativa piacciono le ville di ultima generazione (domotiche e con performance energetiche di classe A): qui la scelta è tutt'altro che vasta e il grosso dell'offerta si concentra nella zona del golf Cortefranca. Pochissimo ricercate, al contrario, le ville costruite negli anni 70-80: «In questo caso - segnala Bombardieri – è solo la posizione, magari vista lago o con una panoramicità particolare, a permettere a queste proprietà di trovare un acquirente interessato».
Prevalentemente straniera (soprattutto olandesi, inglesi, tedeschi, austriaci e svizzeri) e a caccia della classica seconda casa da vacanza la clientela che punta sulle sponde del lago di Iseo. Le trattative in questo segmento tirano in lungo (minimo un anno dal cartello vendesi alla firma dal notaio), con prezzi che anche in questo caso hanno ceduto un po' (dal 10 al 15% nel giro di un anno).
Una nicchia della nicchia sono, infine, le proprietà di altissimo pregio (valore di riferimento indicativo dai 2 milioni di euro in su): tra ricerca del "pezzo" giusto e del prezzo giusto (su cui si tratta tantissimo) possono passare anche a 2 anni. L'offerta non manca e va dal palazzo del '400 o '500, alle cascine storiche. Raro l'acquirente locale, o comunque italiano, che possa permettersi cifre del genere: «la domanda a questi livelli ha quasi esclusivamente dinamiche internazionali - conclude Bombardieri -. Sono soprattutto i compratori russi e cinesi ad avvicinarsi a questo tipo di investimento».
Tornando invece alla fascia medio bassa, nell'area entro i 15 chilometri di distanza da Brescia, che include località come Gussago, Cellatica, Paderno e Rodengo Saiano, i prezzi hanno segnato in media un ribasso del 2,3% nel giro di un anno, come segnala un report Tecnocasa sulla zona. L'edilizia residenziale nuova va dai 1.800 ai 2.300 euro al mq; l'usato invece si vende dai 1.300-1.800 euro, sempre al metro quadro.
La domanda – certamente in calo rispetto agli anni passati, ma migliore dal punto di vista della mutuabilità da parte delle banche – si concentra sui trilocali dai 150 ai 180 mila euro. In alternativa su villette a schiera per budget superiori ai 300mila euro. Più netto il calo dei prezzi (-6% rispetto al 2012) registrato su un altro versante della Franciacorta, quello più vicino al lago di Iseo, nella fascia che va da Iseo a Provaglio, Clusane e Paratico. Qui il budget medio di spesa si abbassa a 100-150mila ero nel caso di prima casa (mentre se si tratta di acquisto di seconda casa la capacità di spesa si alza un po', raggiungendo anche i 200-250mila euro).
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