L'andamento del mercato immobiliare Usa è un termometro affidabile dello stato dell'economia - lastampa.it

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L'andamento del mercato immobiliare Usa è un termometro affidabile dello stato dell'economia. Come per la borsa anche per il mercato delle case le oscillazioni dei tassi di interesse sono infatti un elemento fondamentale per determinare le prospettive future, l'orientamento di politica monetaria della banca centrale contribuisce a determinare quindi il sentiment di degli operatori nei confronti di queste classi di asset. Il costo del denaro condiziona infatti, tramite il suo effetto sui mutui, la domanda di abitazioni, ed il costo dei mutui ha iniziato a salire già da maggio. Il fatto che le vendite di nuove case negli Stati Uniti siano calate a luglio del 13,4% (a 394 mila unità, il livello più basso da nove mesi) rispetto al mese precedente, mentre gli analisti si attendevano un calo del 2%, dimostra che ormai è convinzione generale che la politica estremamente accomodante della Federal Reserve sia destinata ad essere sostituita da una più rigida. In lieve calo, dello 0,5%, il prezzo mediano delle case nuove, sceso a 257.200 dollari, a conferma di una minore pressione della domanda. Nonostante la brusca diminuzione della vendita di nuove case a luglio, su base annuale il dato è ancora in rialzo del 6,8% sul luglio 2012. Le case nuove disponibili per la vendita assommano a 171.000 e sarebbero necessari 5,2 mesi per esaurirle completamente. Il mercato immobiliare del resto è già uscito dalla crisi che lo aveva colto dopo lo scoppio della bolla dei mutui subprime: la Federal Housing Finance Agency (FHFA) degli Stati Uniti ha rilevato un incremento normalizzato dei prezzi delle case a giugno dello 0,7% rispetto al valore di maggio (+0,8% rivisto dalla rilevazione precedente dello 0,7%) e superiore alle attese di un incremento dello 0,6 per cento, ed in generale i prezzi delle abitazioni sono in crescita ormai da tempo.E non deve trarre in inganno il fatto che le vendite di abitazioni esistenti registrate dalla National Association of Realtors nel mese di luglio si sono attestate a 5,39 milioni di unità (dato annualizzato), un valore che batte le attese degli analisti poste a 5,15 milioni (in termini percentuali il tasso di crescita annua è del 6,5% contro attese di un +1,6% e una flessione a giugno dell'1,6 per cento): secondo alcuni osservatori il valore particolarmente elevato delle vendite di case esistenti potrebbe dipendere dalla corsa degli investitori ad avviare gli acquisti cercando di anticipare la crescita del costo dei mutui. Lo studio del grafico del PHLX Housing Sector Index (HGX), un indice del Philadelphia stock exchange composto da titoli appartenenti al comparto immobiliare, conferma le impressioni che è possibile ricavare dal quadro macro: le quotazioni dell'indice hanno iniziato infatti a scendere a maggio, in corrispondenza con i primi aumenti del costo dei mutui, dopo un lungo rialzo partito dai minimi di ottobre 2011. La flessione non sembra avere caratteristiche solo temporanee, i prezzi sono scesi infatti a luglio al di sotto della media mobile a 200 giorni, ora resistenza a 182 circa, per poi violare ad agosto la linea di tendenza che sale dai minimi di ottobre 2011. L'indice potrebbe scendere ora fino a 155/57 almeno, 38,2% di ritracciamento del rialzo da ottobre 2011 e gap rialzista del 19 novembre 2012. Sotto quei livelli supporto a 142. Sarebbe la violazione di questo sostegno a fare sorgere dei seri dubbi sulla possibilità di vedere riprendere l'uptrend in atto da fine 2011 in tempi ragionevolmente brevi. Solo recuperi oltre 185 potrebbero fare pensare ad una ripresa del mercato immobiliare duratura, quindi anche ad un miglioramento della condizioni prospettiche per l'economia Usa. E' da notare che il peggioramento del comparto immobiliare potrebbe avere paradossalmente un effetto positivo per la borsa, almeno nel breve termine, con la Federal Reserve che alla luce di questo deterioramento avrebbe una ragione per essere meno aggressiva con il "tapering". Il confronto tra il grafico del PHLX Housing Sector Index e lo S&P500 mostra come negli ultimi anni, almeno dal 2007, sia le fasi di borsa positive sia quelle negative sono state anticipate di alcuni mesi da svolte rilevanti dell'indice del comparto immobiliare. L'esempio recente più significativo è probabilmente l'evoluzione dell'indice delle case tra il febbraio e l'aprile 2011, caratterizzato da massimi decrescenti, mentre lo S&p500 era ancora in fase crescente per poi lateralizzare fino a luglio e crollare tra luglio ed ottobre. Una situazione molto simile a quella descritta per il 2011 si sta delineando attualmente: il PHLX Housing Sector Index ha intrapreso infatti a partire da maggio una fase decrescente che ha comportato la violazione di supporti rilevanti mentre lo S&P500 ha toccato nuovi massimi storici ad inizio agosto spingendosi fino ai 1710 punti circa. Difficile immaginare tuttavia che questa divergenza di comportamento possa persistere ancora per molto, spezzando il forte legame che ha tenuto unite le due curve negli ultimi anni. Il rischio di una imminente evoluzione negativa anche per la borsa, sulla scia del calo dell'immobiliare, è elevato. E per ricevere un segnale in questo senso non sarebbe necessaria una discesa particolarmente ampia, i supporti critici per l'indice dei maggiori 500 titoli statunitensi si collocano tra i 1635 ed i 1620 punti, rispettivamente media mobile a 100 giorni e linea di tendenza che sale dai minimi di novembre 2012. Sotto quei livelli una correzione di tutta la salita in atto da area 1340 diverrebbe probabile, con obiettivi tra 1570 e 1480. In ottica temporale più estesa l'indice S&P500 potrebbe scendere anche su valori inferiori, fino in area 1390, dove si colloca la base del canale crescente che contiene l'andamento dei prezzi dai minimi di marzo 2009. Il lato superiore del canale, in area 1730, è stato infatti avvicinato ma non superato dai recenti record assoluti e si conferma per il momento ancora una valida resistenza sulla strada del rialzo. Sarebbe solo la rottura di quella soglia ad aprire una nuova stagione di crescita per lo S&P500, diretta verso i 1900 punti almeno. Difficile tuttavia immaginare che in quella circostanza l'indice del settore immobiliare possa continuare a scendere, probabilmente una accelerazione rialzista dell'azionario verrebbe anticipata da movimenti del PHLX Housing Sector Index al di sopra dei 185 punti.