Pago mensilmente il canone di locazione e vorrei tanto avere una casa tutta mia ma comprarla rimane un sogno. Mi fermo spesso a guardare le proposte immobiliari delle agenzie: cartelli con foto vendesi monolocale …..non ci dormo la notte: aspetto che le condizioni dei prestiti siano migliori di quelli attuali, ma non dispongo di garanzie e di conseguenza non posso accedere a un finanziamento bancario, i miei risparmi sono insufficienti per pagare un acconto.Ma ci sarà una soluzione ?!?! Una formula di acquisto alternativa c’è: Affitto con riscatto e mi spiego meglio.
L’affitto con riscatto è un formula non contemplata dal Codice Civile è pertanto comprensibile come ci sia scarsa informazione, anche se ritengo che tale formula abbia delle potenzialità e che se “applicata” con le dovute informazioni e cautela possa scuotere il mercato delle compravendite.E’ una formula già collaudata in Spagna dove prende il nome: aquiler con opction a compra.Mentre nei paesi anglosassoni ci sono: tent tu own, lease to own, lease purchase, lease option.
Queste terminologie indicano l’accordo: rent tu buy (vendita a rate) scarsamente introdotto in Italia.
Si parte da un contratto di locazione dal quale, con varie modalità che tutelano sia l’acquirente che il venditore, sia il conduttore e che il locatore si arriva al contratto di vendita.
Ecco le formule più diffuse:
A – Locazione con opzione d’acquisto
Il potenziale acquirente stipula un contratto d’affitto dove è prevista anche un’opzione non obbligatoria di acquisto del’immobile locato. Si stabilisce nel contratto una scadenza dai 2 ai 4 anni entro cui si può optare per l’acquisto ad un prezzo bloccato e durante questo periodo si paga un canone di locazione maggiorato (esempio 20%).
Nel caso si decida di comprare, la maggiorazione versata sugli affitti – in genere assieme a una quota aggiuntiva che può arrivare anche alla totalità del versato, se, secondo gli accordi, l’acquisto avviene entro i termini temporali stabiliti – andrà ad essere detratto dal prezzo indicato (e bloccato) nel contratto di affitto con riscatto.
Se non si decide di comprare, il contratto prosegue come una normale locazione, ma la maggiorazione versata nei canoni viene persa.
B – Locazione con preliminare di vendita
Rispetto alla locazione con opzione d’acquisto, le parti assumono un impegno scritto più stringente: viene sottoscritto, assieme a un contratto di locazione, un preliminare di futura vendita entro un termine stabilito. La trascrizione nei registri immobiliari del preliminare offre più garanzie contro un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore del venditore: grazie all’efficacia del preliminare non si rischia infatti di perdere la somma versata sottoforma di maggiorazione dei canoni o di acconto.
Come per la formula Locazione con opzione d’acquisto (punto A) si stabilisce nel contratto una scadenza dai 2 ai 4 anni entro cui si può optare per l’acquisto ad un prezzo bloccato e durante questo periodo si paga un canone di locazione maggiorato (esempio 20%).
Nel caso si decida di comprare, la maggiorazione versata sugli affitti – in genere assieme a una quota aggiuntiva che può arrivare anche alla totalità del versato, se, secondo gli accordi, l’acquisto avviene entro i termini temporali stabiliti – andrà ad essere detratto dal prezzo indicato (e bloccato) nel contratto di affitto con riscatto.
Se non si decide di comprare, il contratto prosegue come una normale locazione, ma la maggiorazione versata nei canoni viene persa.
C – Formula con acconto (formula sperimentata dalla società rent to buy consulting)
La definizione del contratto d’affitto e delle tappe per arrivare all’acquisto (compreso un acconto sul prezzo finale) viene concordata attraverso una pianificazione finanziaria. Come per la formula Locazione con preliminare di vendita (al punto B) le parti assumono un impegno scritto più stringente: viene sottoscritto, assieme a un contratto di locazione, un preliminare di futura vendita entro un termine stabilito. La trascrizione nei registri immobiliari del preliminare offre più garanzie contro un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore del venditore: grazie all’efficacia del preliminare non si rischia infatti di perdere la somma versata sottoforma di maggiorazione dei canoni o di acconto.
E’ previsto il pagamento di un acconto iniziale che varia dal 3 al 6% del prezzo (bloccato) dell’immobile.
La somma pagata ogni mese corrisponde a un canone d’affitto di mercato, ma per metà va a generare un acconto per la compravendita.
Se entro tre anni il cliente non riesce (o non vuole più) acquistare, può cedere ad altri (anche a prezzo più elevato) la posizione contrattuale. Dopo tre anni, se c’è accordo tra le parti, si può arrivare a una proroga: la trascrizione può essere rinnovata.
D – Vendita a rate “buy to rent”
L’ottica è ribaltata: si vende per poi ricevere un canone di affitto; chi vende (in genere ha la necessità di liberarsi in fretta dell’immobile) accetta il pagamento rateale, in modo che chi acquista non sia costretto a stipulare un mutuo.
Come per la formula Locazione con preliminare di vendita (al punto B) e della Formula con acconto (al punto C) le parti assumono un impegno scritto più stringente: viene sottoscritto, assieme a un contratto di locazione, un preliminare di futura vendita entro un termine stabilito. La trascrizione nei registri immobiliari del preliminare offre più garanzie contro un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore del venditore: grazie all’efficacia del preliminare non si rischia infatti di perdere la somma versatasottoforma di maggiorazione dei canoni o di acconto.
In genere viene versato un acconto iniziale a cui seguono rate mensili paragonabili all’importo di un mutuo o di un affitto (il venditore fa da banca al compratore).
Il contratto prevede le condizioni che determinano il ritorno della proprietà dell’immobile al venditore in caso di non pagamento delle rate previste.
L’Affitto con Riscatto ha in se enormi potenzialità: perché offre soluzioni a chi deve vendere e a chi deve acquistare e che a seconda delle esigenze del compratore e del venditore, seguiti ed assistiti da professionisti che li accompagni nell’intero percorso, tale formula abbia risonanza ed aiuti a realizzare il sogno di comprare casa.
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